[부동산 변호사] 공인중개사의 불법행위, 협회도 손해배상 책임 있을까

신문고 법률자문을 맡고 있는 법무법인 지우의 법률이야기

[부동산 변호사] 공인중개사의 불법행위, 협회도 손해배상 책임 있을까


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중개사가 소유자로부터 위임도 받지 않았는데

위임받은 척 거짓말로 오피스텔 임대차계약을 했습니다.


보증금 6000만 원을 날리게 생겼는데,

공인중개사 협회에 손해배상책임을 물 수 있나요?








「 요 약 」


 공인중개사는 오피스텔 소유자로부터

임대차 계약의 위임을 받은 바 없음에도

위임받은 척 속이고

의뢰인에게 보증금 6000만 원으로 임대를 함.


 임차인은 소유자로부터

1900만 원을 받고 오피스텔을 넘김.


 임차인은 중개사와 협회를 상대로

4100만 원의 공동불법행위 손해배상청구를 하였고,

법원은 협회 역시 책임이 있음을 인정함.







「 스 토 리 」


갑은 한 공인중개사와 보증금 6000만 원으로

오피스텔 임대차계약을 체결하였습니다.


그런데

중개사는 오피스텔 소유자와

임대차 계약의 위임을 받지 않은 상태로

임의로 계약을 맺었던 것이 밝혀졌습니다.


중개사는 보증금 6000만 원을 꿀꺽하였습니다.


오피스텔 원 소유자가 갑에게 오피스텔을 내놓으라고 하였고,

갑은 급한 대로 1900만 원을 받음과 동시에

소유자에게 오피스텔을 넘겨주었습니다.


한편

공인중개사는 한국공인중개사협회와 공제 계약을 맺는데,

공인중개사가 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로

거래 당사자에게 재산상의 손해를 가한 경우

그 손해를 보상해 주는 내용입니다.


​갑은 공인중개사와 협회를 상대로

잔여금 4100만 원에 대한 불법행위에

기한 손해배상 청구를 하였습니다.





⚖   판 결   ⚖


법원은 갑의 손을 들어주었습니다.


공인중개사와 한국공인중개사협회는

공동하여 갑에게 4100만 원을 물어줘야 합니다.


 

그런데

협회는 이런 반박을 했었습니다.


공제약관을 보면 공인중개사 법 제33조를 위반한 중개행위 등으로 

발생한 손해는 협회가 보상하지 아니하는 손해로 규정하고 있는데,

공인중개사 법 제33조 제4호에

'당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여

거짓된 언행 그 밖의 방법으로

중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'를

 금하고 있습니다.


협회는 중개사가 거짓말을 했으니

자신은 면책된다는 주장을 한 것이지요.


 


​그러나

법원은 중개사가 위임 권한을 속인 것과 권리관계 등

거래상 중요사항을 속인 것은 다르다고 봤고,

설사 공제약관에 의하여 협회가 책임을 지지 않는 경우라 하여도,

그 공제약관은 협회가 사실상 대부분 책임을 지지 않게 하는 것과 같아

그 효력을 인정하지 않는다고 했습니다.


​이렇게 예외가 많으면

협회와 공제 계약을 맺는 게 의미가 없기 때문입니다.



한국공인중개사협회는

공인중개사가 불법행위나 채무불이행을 해서

의뢰인에게 손해를 끼치는 경우

손해배상책임을 보증하고 있습니다.

이를 공제사업이라고 하고,

이런 보증을 보증보험적 성격을 가지고 있다고 합니다.


​주변에 찾아보면 무슨 무슨 공제회라고 붙여진 경우가 많은데,

보험이나 위와 같은 보증업무도 함께 많이 합니다.


그런데

이렇게 보증을 하게 되면

협회 입장에서는 손해배상을 해야 할 경우가 많을 수 있으니

공제약관이라는 걸 만들어서

이러 이러한 경우에는 우리가 책임을 지지 않겠다는 식으로

면책 부분을 규정하고 있지요.


​중개사 협회의 면책은 그 범위가 너무 넓었습니다.


​법원은 이런 약관에 대해 무효라고 본 것입니다.




규모가 큰 집단의 약관이 오랜 기간 관행처럼 굳어지면

마치 그것이 법률처럼 인식되어

꼭 지켜야 하는 것으로 오해하고는 합니다.




하지만

찬찬히 살펴보다 보면 부당한 부분이 있고,

이에 대해 분명히 이의 제기를 하여야 합니다.



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