[임대차 변호사] 임대인의 직접운영의사 명백 시, 임차인은 신규 임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 권리금 받을 수 있는가

신문고 법률자문을 맡고 있는 법무법인 지우의 법률이야기

[임대차 변호사] 임대인의 직접운영의사 명백 시, 임차인은 신규 임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 권리금 받을 수 있는가

피키대디 0 685 2020.02.21 17:30
상가임대차보호법_01상가임대차보호법_02

723a058837df422e75f13dced2e0c237_1582273233_5383.jpg

물주가 아들에게 커피집 운영하게 한다며

임대차 계약 만료하면 나가라고 했습니다.

그래서

신규 임차인 물색을 그만두고 나가게 됐는데,

건물주가 권리금을 주지 않는다고 합니다. ​

권리금을 건물주에게 받을 방법이 없을까요?



 

「 요약 」

1. 임대인이 임차인에게 상가를 직접 운영하겠다고 함.

2. 그래서 임차인은 신규 임차인을 주선하지 않음.

3. 이때에는 임차인이 임대인에게 권리금을 청구하기 위해

신규 임차인을 주선할 필요 없음.


 


「 스 토 리 」

갑은 2008년부터 커피집을 운영했습니다.

건물주가 중간에 바뀌면서

새 건물주와 2015년까지 커피집을 운영하는 것으로

상가 임대차계약을 맺었습니다.


계약기간이 끝날 무렵

건물주는 갑에게 "커피집을 아들한테 운영하게 하겠다. 만 나가 달라."라고 말했습니다.



갑은 자신도 나갈 생각으로 권리금 6000만 원을 조건으로

창업컨설팅 회사에 신규 임차인 소개를 받기로 협의를 진행 중이었으나,

건물주가 저렇게 말하자 신규 임차인을 찾는 것을 그만두었습니다.



나중에 건물주가 말을 바꿀 것이 염려되어

갑은 "신규 임차인과 계약을 체결하지 않고,

아들에게 커피집을 운영하도록 하겠다는 점을 분명히 하라"는 취지로

건물주에게 내용증명을 보냈습니다.

건물주 역시 "상가를 넘겨받은 후 직접 사용할 계획이다"는 취지로 답변하였습니다.


 

갑은 계약기간 만료 후

건물주에게 상가를 넘겨주었습니다.

갑이 권리금을 건물주에게 받기 위하여 청구하자

건물주는 당연히 주지 않았겠지요?

 

⚖ 판 결 ⚖

1심과 2심에서 갑은 패소하였습니다.

그러나 대법원에서 갑은 승소하였습니다.

먼저 권리금에 대한

상가 임대차법 규정을 맨 윗 상단에 첨부된 이미지 파일로

살펴보시길 바랍니다. 

상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항은

"임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터

임대차 종료 시까지

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써

권리금 계약에 따라 임차인이 주선한

신규 임차인이 되려는 자로부터

권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다."라고 규정하면서,

각 호의 사유 중 하나로

'그 밖에 정당한 사유 없이

임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와

임대차계약의 체결을 거절하는 행위

(제4호)'를 들고 있습니다.

임대인이 위와 같은 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하여

임차인에게 손해를 발생하게 한때에는

그 손해를 배상할 책임이 있습니다

(같은 조 제3항).

상가 임대차법은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나

영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등

경제적 이익이 임대인에 의해

부당하게 침해되는 것을 방지하기 위한 것으로서,

임차인이 그러한 경제적 이익을

자신이 주선한 신규 임차인 예정자로부터

권리금 형태로 회수할 수 있도록 하고

임대인이 정당한 사유 없이

이를 방해하는 경우

손해배상책임을 지도록 하고 있는 것이지요.

이러한 상가 임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면,

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는

원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다.

그러나

임대인이 정당한 사유 없이

임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도

그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면

이러한 경우에까지 임차인에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것은

불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하지요.




이와 같은 특별한 사정이 있다면

임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도

임대인의 위와 같은 거절 행위는

상가 임대차법 제10조의 4 제1항 제4호에서 정한

거절 행위에 해당한다고 보아야 합니다.

따라서

임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는 구조입니다.

그렇다면

임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와

임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지는

임대차계약이 종료될 무렵 신규 임차인의 주선과 관련해서

임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을

종합적으로 살펴서 판단하여야 합니다.

갑의 경우,

건물주가 신규 임차인이 있어도

그와 임대차계약을 체결하지 아니할 것을 확정적으로 말하였습니다.

내용증명까지 보냈으니 이를 부정하기는 힘듭니다.

갑 역시 창업 컨설팅을 통해 권리금 6000만 원으로

신규 임차인을 물색 중이었다는 점도 분명합니다.

이후 건물주의 말을 듣고 신규 임차인 물색을 중단하였지요.


위와 같은 점을 고려하면,

건물주가 갑에게 임대차 종료 후에는

신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않고

자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써

원고의 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를

명백히 표시하였다고 봄이 타당합니다.

이러한 경우

갑에게 신규 임차인을 주선하도록 요구하는 것이

부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한

갑은 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도

임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무 위반을 이유로

건물주에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 합니다.


갑은 권리금 회수 기회를 침해한 것을 이유로 3700만 원을 청구하였고,

대법원에서는 이를 받아들였습니다.

갑이 1심과 2심에서는 패소하였던 점을 보면,

법원은 실제로 신규 임차인을 주선해야 권리금을 보호해주는 경향이 있었음을 알 수 있습니다.

내용증명까지 보내면서 단단히 준비했지만 법원에서 깨지면 정말 가슴이 아팠겠지요.

끝날 때까지 끝난 게 아닙니다.

개처럼 물고 늘어져야 합니다.



상가 임대차법이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하려고 하지만,

임대인이 건물 노후를 이유로 개보수할 필요가 있다며

임차인을 쫓아내는 경우가 많습니다.

이때는 권리금을 보호받지 못하지요.

그래서 단순한 핑계인지,

아니면 실제로 건물이 노후하였는지 등을

면밀히 살펴야 합니다.

경험 많은 변호사가 필요하겠지요.

723a058837df422e75f13dced2e0c237_1582273209_4587.png
 

Comments

번호 제목 글쓴이 날짜 조회
34 내용증명의 법적 효력과 활용방법 피키대디 2020.06.12 551
33 팩트체크 : 불법 동영상을 시청만 해도 무조건 처벌되나 (n번방 방지법) 피키대디 2020.05.25 576
32 계약금이 뭐길래 피키대디 2020.05.04 528
31 법무법인 지우, 메이슨 캐피탈 소수주주운동 법률자문 계약 체결 댓글+1 피키대디 2020.04.22 545
30 프랜차이즈 계약 분쟁 해결 방법 피키대디 2020.03.27 568
29 유류분 반환 청구 전 가압류/가처분 잊지 마세요 피키대디 2020.03.20 655
28 신천지 종교 이유로 이혼할 수 있나요? 피키대디 2020.03.17 598
27 [보험 변호사] 교통사고 5년 후 언어장애, 보험사의 손해배상책임 있을까? 피키대디 2020.02.27 774
열람중 [임대차 변호사] 임대인의 직접운영의사 명백 시, 임차인은 신규 임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 권리금 … 피키대디 2020.02.21 686
25 [형사 전문 변호사] 술을 마셨는데 음주운전이 아니다? 음주운전이 부정되는 불가피한 경우란? 피키대디 2020.02.17 646
24 [부동산 변호사] 공인중개사의 불법행위, 협회도 손해배상 책임 있을까 피키대디 2020.02.14 561
23 신종 코로나로 실명 공개된 영업점, 보상책은? 피키대디 2020.02.03 748
22 [민사 변호사] 태풍에 간판 떨어져 차량 파손 수리비, 건물주도 책임 있나 피키대디 2020.01.23 976
21 [영업비밀 변호사] BBQ 영업비밀 침해 무죄 선고, 이유는 피키대디 2020.01.21 659
20 [상속 변호사] 남편 극진히 간호한 아내, 기여분 인정받을 수 있나 피키대디 2020.01.13 811

Category