계약금이 뭐길래

신문고 법률자문을 맡고 있는 법무법인 지우의 법률이야기

계약금이 뭐길래

피키대디 0 528 2020.05.04 11:28

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계약금은 해방금



계약금은 해약금의 의미를 갖습니다.

해약금이라는 용어가 어렵다면

해방금”이라고 읽어도 좋습니다.


중도금을 지급하기 전에

매도인이나 매수인이 계약을 끝내고

해방되기 위해 포기하는 비용입니다.

계약금을 지불한 매수인 입장에서는

이미 넘어간 금액을 포기하면 되고,

매도인 입장에서는

이미 받은 계약금에 한 층 더 올려서

계약금의 2배를 매수인에게 지급하고

계약을 포기할 수 있습니다.




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관련해서 실무적으로 많이 받는

질문 하나 살펴봅니다.

매수인이 매도인과

부동산 매매계약을 체결했는데

계약금 “일부”만을 지급한 상태에서

계약을 포기하고 싶다고

매도인에게 이야기했습니다.

이때 매도인이 매수인에게

좋다. 계약 없던 것으로 하자.

그런데 계약금은 해약금이니

나머지 계약금을 달라”라고

요구할 수 있을까요?




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그건 어렵습니다.

계약금이 해약금이 되려면,

일단 계약금 “전액”이 수수된 이후이어야

하기 때문입니다.

이때 매도인에게는

두 가지 옵션이 있습니다.

하나는

“매수인 당신에게는

계약을 포기할 권리가 없다.

계약 내용대로 이행을 하라”고

요구하는 것이고,

다른 하나는

“매수인인 당신의 채무불이행으로

나에게 손해가 발생했으니

나에게 손해를 배상해라"라는 것입니다.






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위약금은 손해배상액의 예정


방금 살펴본 매도인의 주장 중에서,

“손해를 배상해라”는 부분을 살펴봅니다.

이때 매도인은 얼마의 손해 배상을

매수인에게 청구할 수 있을까요?

케이스마다 다를 것이나,

그것이 얼마가 되었든지 간에

입증의 어려움이 따릅니다.

이처럼 손해가 얼마인지와 관련하여

분쟁이 예상될 경우를 대비하여

위약금 조항을 넣을 수 있습니다.


“계약 위반 시에는

얼마를 손해배상액으로

지급한다”와 같이 정

액으로 손해배상액을

정하는 것입니다.

위약금은 이처럼

손해배상액을 예정해놓는

의미를 갖기 때문에 실무상 유용합니다.




다만

과도할 경우에는

법원이 직권으로 감액할 수 있음

유의하여야 합니다.




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위약벌은 감액할 수 없어


위약금 중에는,

(손해배상액의 예정을

목적으로 하는 경우와 달리)

약속을 반드시 지키게 하기 위해

심리적 부담을 지우기 위한 목적으로

부담지우는 위약금도 있습니다.

이러한 위약금을

특별히 위약벌이라고 하는데,

위약금과 달리 법원에서 함부로

감액할 수 없습니다.

그러나

계약서에 위약벌이라고 기재한다고

모두 위약벌이 되는 것은 아닙니다.

위약벌이라고 명시해야 함은 물론이고,

당사자 간 위약벌을 약정하게 된

이유에 대하여 명확히 기재해 놓아야

감액이 불가능한 위약벌로서

인정받을 수 있습니다.









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카톡 채팅 상담을 통해서도

받으실 수 있습니다.


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